Hrvatska rekorder po rastu cijena nekretnina
Nika Aralica, Maja Matas, Domagoj Škvorčević
Jeste li upoznali Marina? Marin je iz Zagreba, ima 25 godina i nedavno je diplomirao na Ekonomskom fakultetu te se odlučio odseliti od roditelja. Tijekom pet godina studiranja radio je razne studentske poslove i zaradio lijepu ušteđevinu. Ubrzo nakon završetka studija, zaposlio se u Erste banci na poziciji stručnjaka za marketing i odnose s javnošću. Početna plaća mu je 1.000 eura i nada se pronaći stan koji bi mogao kupiti ušteđevinom, tako što će dići kredit i, naravno, uz roditeljsku pomoć. S obzirom na to da radi u banci, vrlo brzo mu je postalo jasno da još uvijek nije kreditno sposoban. Osim toga, čuo je na vijestima da je država ukinula pomoć pri kupnji stanova, odnosno takozvane APN kredite.
Unatoč tome, otvorio je oglasnik i počeo tražiti i 'skrolati'. Vidjevši da za kvadrat stana u Zagrebu u prosjeku mora izdvojiti oko 2.600 eura, brzom je matematikom došao do izračuna da mu treba više od 100.000 eura kako bi si priuštio stan od 40 kvadrata u Svetoj Klari, Jelkovcu ili Gajnicama. Ali naravno pod uvjetom da može dobiti kredit.
- Ha ništa, idem potražiti stanove za najam - pomislio je.
S obzirom na to da mu je novo radno mjesto u gradskoj četvrti Vrbik, potražio je stan za najam u tom i obližnjim kvartovima. Ali ni tu baš nije bio neke sreće. Pronašao je nekoliko opcija stanova između 40 i 45 kvadrata u kojima je najamnina 500 eura mjesečno u koje nisu uključeni kućni računi. Tada je shvatio da, teško da bi i mogao živjeti tako nekoliko mjeseci, a kamo li uštediti za kupnju stana jednog dana. A zbog čega su toliko narasle cijene nekretnina i najam stanova?
Unatoč tome, otvorio je oglasnik i počeo tražiti i 'skrolati'. Vidjevši da za kvadrat stana u Zagrebu u prosjeku mora izdvojiti oko 2.600 eura, brzom je matematikom došao do izračuna da mu treba više od 100.000 eura kako bi si priuštio stan od 40 kvadrata u Svetoj Klari, Jelkovcu ili Gajnicama. Ali naravno pod uvjetom da može dobiti kredit.
- Ha ništa, idem potražiti stanove za najam - pomislio je.
S obzirom na to da mu je novo radno mjesto u gradskoj četvrti Vrbik, potražio je stan za najam u tom i obližnjim kvartovima. Ali ni tu baš nije bio neke sreće. Pronašao je nekoliko opcija stanova između 40 i 45 kvadrata u kojima je najamnina 500 eura mjesečno u koje nisu uključeni kućni računi. Tada je shvatio da, teško da bi i mogao živjeti tako nekoliko mjeseci, a kamo li uštediti za kupnju stana jednog dana. A zbog čega su toliko narasle cijene nekretnina i najam stanova?
Već godinama cijene stanova u Hrvatskoj divljaju, no izgleda da promet nekretninama usporava. U Zagrebu je 2022. godine prodano 10.272 nekretnine, što je 34,3% od ukupnog broja kupoprodaja i čini najveći broj prodanih stanova na području Hrvatske. Dalmatinski dio s druge strane pokazuje nešto drugačije brojke. Najveći broj kupoprodaja kreće sa Splitsko-dalmatinskom županijom gdje je čak zabilježen pad, ali svejedno drži drugo mjesto sa prodanih 3.389 stanova.
Posljednji podaci Eurostata govore nam da se Hrvatska ističe s rastom cijena nekretnina na razini EU od 10,9 posto u trećem tromjesečju za proteklu godinu. Da ti podaci nisu novitet, govori nam i agentica za nekretnine, koja navodi da su nekretnine na našem području izrazito primamljive i strancima.
Posljednji podaci Eurostata govore nam da se Hrvatska ističe s rastom cijena nekretnina na razini EU od 10,9 posto u trećem tromjesečju za proteklu godinu. Da ti podaci nisu novitet, govori nam i agentica za nekretnine, koja navodi da su nekretnine na našem području izrazito primamljive i strancima.
Svjedočimo velikoj inflaciji, ogromnom porastu cijena namirnica neophodnih za svakodnevan život i bilo bi čudno da cijena nekretnina ne prati trend. Stranci, kao i naši Hrvati koji žive i rade u inozemstvu, još uvijek ovdje mogu pronaći dom/nekretninu za odmor po cijenama koje su prihvatljive njihovom standardu - tvrdi Josipa Serdarušić, agentica za nekretnine Eurovilla.
Što se tiče podataka o cijenama stanova, u 2022. godini najviša cijena zabilježena je u Splitsko-dalmatinskoj županiji i iznosila je 2.066 eura po m2 zatim slijedi Dubrovačko-neretvanska županija s cijenom od 1.929 eura te Grad Zagreb s cijenom od 1.929 eura po m2. Usporedba 2022. i 2021. godine pokazala je da je ostvareno 1,2% kupoprodaja više u 2022. godini, a vrijednost prodanih stanova/apartmana bilježi rast od 16,8%.
Postavlja se pitanje koji to sve faktori utječu na trend rasta? Posljednjih godina bilježimo različite faktore koji se mogu voditi kao čimbenici utjecaja. Ističu se najčešće poskupljenje materijala za izgradnju, manjak radne snage i energije, manjak novogradnje, nedostatak ponude zemljišta, pretvaranje stanova u turistički smještaj - apartmanizacija, sve veće kupnje nekretnina od inozemnih kupaca. Svi navedeni aspekti promatraju se kao mogući uzročnici za sve veću nemogućnost osiguranja trajnog stanovanja.
Što se tiče podataka o cijenama stanova, u 2022. godini najviša cijena zabilježena je u Splitsko-dalmatinskoj županiji i iznosila je 2.066 eura po m2 zatim slijedi Dubrovačko-neretvanska županija s cijenom od 1.929 eura te Grad Zagreb s cijenom od 1.929 eura po m2. Usporedba 2022. i 2021. godine pokazala je da je ostvareno 1,2% kupoprodaja više u 2022. godini, a vrijednost prodanih stanova/apartmana bilježi rast od 16,8%.
Postavlja se pitanje koji to sve faktori utječu na trend rasta? Posljednjih godina bilježimo različite faktore koji se mogu voditi kao čimbenici utjecaja. Ističu se najčešće poskupljenje materijala za izgradnju, manjak radne snage i energije, manjak novogradnje, nedostatak ponude zemljišta, pretvaranje stanova u turistički smještaj - apartmanizacija, sve veće kupnje nekretnina od inozemnih kupaca. Svi navedeni aspekti promatraju se kao mogući uzročnici za sve veću nemogućnost osiguranja trajnog stanovanja.
Iz tvrtke ZOVKO DOM GRADNJA razgovarali smo s investitorima o poskupljenjima kako materijala pa tako i utjecaja na samu izgradnju nekretnina. Najčešći materijali koji građevinske tvrtke nabavljaju uključuju beton, čelik, opeku/ciglu, fasade, drvo i obloge.
Na primjer, opeka se ovisno o dimenzijama kreće između cca 1 i 4€ po komadu, YTONG blokovi između 2 i 7€ po komadu, boje za fasadu dosežu i do 80€ na 10 litara proizvoda. Došlo je do značajnih poskupljenja, sav je materijal u odnosu na 2019. godinu poskupio između 25 i 50 posto, ovisno o materijalu.
Dobavljače materijala nisu mijenjali jer uvijek naručuju od istih zato što su kako kažu, cijene svugdje više-manje iste pa tako nisu smatrali nužnim mijenjati dobavljače.
U prvom redu su cijene materijala utjecale i na sam porast cijene izvođačkih radova, ali sistem gradnje i kvaliteta ugradbenih materijala su u principu ostali isti. Zemljišta su također poskupjela u omjeru proporcionalnog rasta cijena materijala i kvadrature. Time su se i cijene kvadrata povisile jednakom brzinom i intenzitetom.
Tu se i veže činjenica da se jedan od uzroka porasta cijena uzima i to da su nekretnine na obali u velikom broju kupovali stranci jer ih vide kao investiciju i dobro mjesto za ulaganje.
Na primjer, opeka se ovisno o dimenzijama kreće između cca 1 i 4€ po komadu, YTONG blokovi između 2 i 7€ po komadu, boje za fasadu dosežu i do 80€ na 10 litara proizvoda. Došlo je do značajnih poskupljenja, sav je materijal u odnosu na 2019. godinu poskupio između 25 i 50 posto, ovisno o materijalu.
Dobavljače materijala nisu mijenjali jer uvijek naručuju od istih zato što su kako kažu, cijene svugdje više-manje iste pa tako nisu smatrali nužnim mijenjati dobavljače.
U prvom redu su cijene materijala utjecale i na sam porast cijene izvođačkih radova, ali sistem gradnje i kvaliteta ugradbenih materijala su u principu ostali isti. Zemljišta su također poskupjela u omjeru proporcionalnog rasta cijena materijala i kvadrature. Time su se i cijene kvadrata povisile jednakom brzinom i intenzitetom.
Tu se i veže činjenica da se jedan od uzroka porasta cijena uzima i to da su nekretnine na obali u velikom broju kupovali stranci jer ih vide kao investiciju i dobro mjesto za ulaganje.
SPLITSKA BUDUĆNOST
Split je po veličini drugi grad u Republici Hrvatskoj i najveći je hrvatski grad na istočnoj obali Jadranskoga mora. S obzirom na lokaciju, klimu, životne uvjete koje pruža, privlači veliki broj ljudi na planiranje života u gradu. Međutim, posljednjih godina grad pitanje rješenja stanovanja ne funkcionira na obostranu korist građana i vladajućih jer cijene masovno rastu. Kao najskuplji kvartovi u gradu vode se: Meje, Žnjan, Trstenik, Firule.
Atraktivnije novogradnje, bliže centra se mogu nabrojati na prste jedne ruke, i one, zbog više faktora, postižu puno više cijene. Kao primjer, navela bih projekt na Mejama, gdje su cijene kvadrata postigle i 10.000 €/m2 (penthouse). Okolna područja, također bilježe rast, pa su u Kaštelima u tri godine sa prosječnih 1.800 - 1.900€/m2 porasle na 2.500€/m2 pa čak i više - rekla nam je Josipa Serdarušić.
Novogradnje trenutno dosežu rekordne cijene. U samom Splitu nema puno novogradnji, a ističu se one na perifernim dijelovima grada kao što su Sirobuja i Dragovode gdje se cijene kreću između 3.000 €/m2 – 3.800 €/m2. One atraktivnije novogradnje, pozicionirane bliže centru, kojih i nema u velikoj mjeri, zbog više faktora, postižu puno više cijene. S druge strane, starogradnja također postiže rekordne cijene, i relativno je jako malo u ponudi. Njezina cijena najviše ovisi o lokaciji, pa tako na južnoj strani grada u kvartovima Firule, Trstenik, Žnjan, kako tvrdi Josipa Serdarušić, stan spreman za potpunu adaptaciju postiže i do 4.000 €/m2.
Atraktivnije novogradnje, bliže centra se mogu nabrojati na prste jedne ruke, i one, zbog više faktora, postižu puno više cijene. Kao primjer, navela bih projekt na Mejama, gdje su cijene kvadrata postigle i 10.000 €/m2 (penthouse). Okolna područja, također bilježe rast, pa su u Kaštelima u tri godine sa prosječnih 1.800 - 1.900€/m2 porasle na 2.500€/m2 pa čak i više - rekla nam je Josipa Serdarušić.
Novogradnje trenutno dosežu rekordne cijene. U samom Splitu nema puno novogradnji, a ističu se one na perifernim dijelovima grada kao što su Sirobuja i Dragovode gdje se cijene kreću između 3.000 €/m2 – 3.800 €/m2. One atraktivnije novogradnje, pozicionirane bliže centru, kojih i nema u velikoj mjeri, zbog više faktora, postižu puno više cijene. S druge strane, starogradnja također postiže rekordne cijene, i relativno je jako malo u ponudi. Njezina cijena najviše ovisi o lokaciji, pa tako na južnoj strani grada u kvartovima Firule, Trstenik, Žnjan, kako tvrdi Josipa Serdarušić, stan spreman za potpunu adaptaciju postiže i do 4.000 €/m2.
Iz samog grada pak, crpimo tek podatke iz Nacrta Strategije razvoja grada Splita do 2030. godine, koji ističe da tržišne cijene stambenih nekretnina rastu već dugi niz godina. Split je u tome jedan od gradova s najmanjom priuštivošću stanovanja u zemlji. Ono što je poznato jest da u Splitu ne postoji sigurno i financijski prihvatljivo tržište dugotrajnog najma.
Srategija navodi kako je posljedica toga veliko iseljavanje stanovnika u okolicu, i to u Podstranu, Solin, Kaštela, Klis i Dugopolje koji imaju niže cijene stambenih objekata. Kao neki od glavnih razloga napuštanja Splita navode se loši javni sadržaji/infrastruktura i financijski razlozi. Glavni uzrok rasta cijena nekretnina je vidljiv u smanjivanju broja stanova na tržištu. Prema podacima iz eVisitora u 2019. godini 9,3% postojećeg stambenog fonda je bilo pretvoreno u nekretnine za najam turistima te se broj nije značajno smanjio zbog COVID-19 epidemije. Najveći broj ih je u GK Bačvice, Lučac-Manuš, Grad i Varoš. Ti kotarevi su među najskupljima po traženim cijenama nekretnina.
Bez obzira na Covid-19 pandemiju, na tržištu se i dalje identificira dobra potražnja za stambenim nekretninama te optimizam posrednika i investitora/graditelja. Posrednici i investitori kao glavnu prepreku gradnji novih stambenih nekretnina vide nedostatak javne infrastrukture i zemljišta. Glavni izvori potražnje su upravo građani, više od stranih kupaca i investitora u turistički najam. Covid-19 pandemija je stvorila gospodarsku neizvjesnost u Splitu i na turističkim središtima što može rezultirati manjom potražnjom lokalnog stanovništva, manjim prihodima od turizma i naglim viškom "turističkih nekretnina" na tržištu. Ukoliko kriza brzo prođe moguće je daljnje pretvaranje stambenih nekretnina za najam turistima.
Vjerujem da je razlog tome činjenica da je ponuda nekretnina poprilično loša, i ljudi odustaju od prodaje (osim ako nemaju nekih osobnih razloga – nedostatak novca, bolest, preseljenje) jer nemaju nekog izbora za daljnje ulaganje. No, prije svega potražnja/ nedostatak kvalitetnih nekretnina, a potom i ulaganje. - istaknula je Serdarušić.
Srategija navodi kako je posljedica toga veliko iseljavanje stanovnika u okolicu, i to u Podstranu, Solin, Kaštela, Klis i Dugopolje koji imaju niže cijene stambenih objekata. Kao neki od glavnih razloga napuštanja Splita navode se loši javni sadržaji/infrastruktura i financijski razlozi. Glavni uzrok rasta cijena nekretnina je vidljiv u smanjivanju broja stanova na tržištu. Prema podacima iz eVisitora u 2019. godini 9,3% postojećeg stambenog fonda je bilo pretvoreno u nekretnine za najam turistima te se broj nije značajno smanjio zbog COVID-19 epidemije. Najveći broj ih je u GK Bačvice, Lučac-Manuš, Grad i Varoš. Ti kotarevi su među najskupljima po traženim cijenama nekretnina.
Bez obzira na Covid-19 pandemiju, na tržištu se i dalje identificira dobra potražnja za stambenim nekretninama te optimizam posrednika i investitora/graditelja. Posrednici i investitori kao glavnu prepreku gradnji novih stambenih nekretnina vide nedostatak javne infrastrukture i zemljišta. Glavni izvori potražnje su upravo građani, više od stranih kupaca i investitora u turistički najam. Covid-19 pandemija je stvorila gospodarsku neizvjesnost u Splitu i na turističkim središtima što može rezultirati manjom potražnjom lokalnog stanovništva, manjim prihodima od turizma i naglim viškom "turističkih nekretnina" na tržištu. Ukoliko kriza brzo prođe moguće je daljnje pretvaranje stambenih nekretnina za najam turistima.
Vjerujem da je razlog tome činjenica da je ponuda nekretnina poprilično loša, i ljudi odustaju od prodaje (osim ako nemaju nekih osobnih razloga – nedostatak novca, bolest, preseljenje) jer nemaju nekog izbora za daljnje ulaganje. No, prije svega potražnja/ nedostatak kvalitetnih nekretnina, a potom i ulaganje. - istaknula je Serdarušić.
ŽIVOT U METROPOLI
Smješten na spoju dvaju ključnih hrvatskih i europskih prostora - podunavskog i jadranskog - nalazi se glavni grad Hrvatske. Zagreb broji 767.131 stanovnika što čini gotovo 20% stanovništva cijele države. Zauzima središnji položaj i stoga je jedan od užih odabira sve većeg broja ljudi na preseljenje u glavni grad.
Prema Provedbenom programu grada Zagreba za razdoblje od 2021.-2027. na području prostornog uređenja fokus je na urbanoj regeneraciji brownfield prostora sa svim procesnim koracima. Prostorni razvoj trebao bi se usmjeriti na nekretnine u vlasništvu Grada iz gradskog središta ili iz njegova kontaktnog područja.
Pod pojmom brownfield se konkretno misli na napuštena, neiskorištena i onečišćena zemljišta. Primarno se naglašava sanacija, revitalizacija i obnova objekata. Niti u jednom kontekstu nije spomenut nedostatak novogradnje, dugoročnih smještaja za građane kao ni posjedovanje nekretnina.
Cijene nekretnina u Zagrebu se po zadnjim statistikama prosječno kreću od 2.700€/m2, ali u taj kontekst ulaze i rubni dijelovi grada poput Velikog Polja, Odre i slično što zapravo narušava stvarnu tržišnu cijenu.
Prema Provedbenom programu grada Zagreba za razdoblje od 2021.-2027. na području prostornog uređenja fokus je na urbanoj regeneraciji brownfield prostora sa svim procesnim koracima. Prostorni razvoj trebao bi se usmjeriti na nekretnine u vlasništvu Grada iz gradskog središta ili iz njegova kontaktnog područja.
Pod pojmom brownfield se konkretno misli na napuštena, neiskorištena i onečišćena zemljišta. Primarno se naglašava sanacija, revitalizacija i obnova objekata. Niti u jednom kontekstu nije spomenut nedostatak novogradnje, dugoročnih smještaja za građane kao ni posjedovanje nekretnina.
Cijene nekretnina u Zagrebu se po zadnjim statistikama prosječno kreću od 2.700€/m2, ali u taj kontekst ulaze i rubni dijelovi grada poput Velikog Polja, Odre i slično što zapravo narušava stvarnu tržišnu cijenu.
|
|
Izvor: apn.hr
Da se do kupnje vlastitog stana teško dolazi, svjesni su mnogi građani koji su pomoć tražili od samih vlasti. Primjer za to je subvencioniranje stambenih kredita kao mjera pomoći Vlade kojom se želi olakšati otplata dijela stambenog kredita. Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) je do nedavno imalao veliku ulogu u subvencioniranju jer u izgradnji stanova posluje javnim sredstvima i sredstvima koja se pribavljaju na tržištu kapitala od poslovnih banaka i drugih financijskih institucija, od građana. Međutim, od travnja 2023. godine došlo je do prestanka subvencioniranja stambenih kredita, a o razlozima zašto je do toga došlo upitali smo sam APN od kojeg nismo dobili nikakav povratni odgovor. S tim je otišla i još jedna pomoć građanima u “olakšanoj” kupnji stana.
Filip Ćulibrk,
voditelj prodaje u agenciji za nekretnine,
Starling nekretnine
O trenutnom stanju cijena nekretnina u gradu Zagrebu i posljednjim podacima za to područje, više informacija dao nam je Filip Ćulibrk.
Pa znači, osjeti se obzirom na povećanje kamata i to da APN-a više nema, osjeti se stabilizacija cijena, novogradnje i dalje nedostaje, pogotovo na dobrim lokacijama, međutim starogradnje više ne postižu cijene koje su bile više od novogradnje ili jednake tako da se tu sad stabiliziraju cijene odnosno ja bih rekao da se osjeti pad cijena starogradnje.
Koji sve faktori, prema Vašem mišljenju, utječu na rast cijena nekretnina na ovom području?
Na rast cijena ja bih rekao, kada ti država daje subvencije, kada ti konstantno padaju kamate i kada je nedostatak novogradnje, novogradnja je u definiciji nešto što je izgradnji, ne staro 10-15 godina, ta tri faktora definitivno utječu na porast cijena jer je manjka nekretnina plus Schengen koji je značajno utjecao na investiranje ovdje.
Ima li ulogu u kretanju cijena nekretnina ulazak u eurozonu, Schengen i potražnja od stranih kupaca? Ako da kakvo je stanje u tim aspektima?
Najviše stranci su investirali na Jadranu općenito, jer je svaki treći kupac stranac, nema više konverzije i ono investira se. Mi smo i dalje popularna zemlja za investiranje pogotovo vile jer kod nas nisu toliko visoke cijene kao na prestižnim lokacijama diljem Europe.
Koliko igraju ulogu prihodi kupaca nekretnina u korigiranju cijena na tržištu?
Ne utječu uopće prihodi kupaca. Zato što bi oni utjecali na način da oni podižu kredit pa zbog svoje kreditne sposobnosti mogu ili ne mogu dobit kredit pa to može utjecat da kupe nekretninu ako imaju/nemaju. U pregovorima je svaki pristup individualni. Nekad imamo 0% korekcije cijene zato što takvih stanova manjka i stoji 10 kupaca u redu, a s druge strane imamo preoptimistično postavljenu cijenu gdje se korekcije mogu spustiti i do 15% tako da prihodi apsolutno ne utječu na korekciju.
Utječu li cijene nekretnina u gradu Splitu na porast cijena nekretnina u Zagrebu?
Ne utječu. Općenito kada pričamo o Republici Hrvatskoj se događa to da je po meni proporcionalni rast, znači kako cijena izgradnje košta sad npr. 1300-1400 eura po kvadratu i ta cijena je jednaka jel se gradi u Zagrebu ili Splitu. Pitanje je samo koliki je trošak zemljišta investitora i koja je prodajna cijena na području pa je pitanje zarade. Kad tržište raste, raste svugdje.
Što mislite, hoće li doći do pada cijena nekretnina u narednom razdoblju?
Mislim da će se stabilizirati cijene rabljenih stanova koje su bile jako optimistične stavljene i prodane zbog subvencija baš zbog niskih kamata i u nedostatku novogradnje. Stabiliziraju se cijene i to se osjeti na tržištu.
Smatrate li da je riječ samo o trendu rasta cijena ili je riječ o dužem razdoblju rasta cijena?
Nema rasta cijena, sada je zapravo situacija krenula prema padu i korekciji cijena. Padovi se osjete, postoci su u opadanju vidjet ćemo kako se kamate kretati po EU to će znatno utjecati na strance koji su kupovali kod nas pogotovo Austrijanci i Njemci gdje su izrazito visoke kamate i tu se ne investira.
Pa znači, osjeti se obzirom na povećanje kamata i to da APN-a više nema, osjeti se stabilizacija cijena, novogradnje i dalje nedostaje, pogotovo na dobrim lokacijama, međutim starogradnje više ne postižu cijene koje su bile više od novogradnje ili jednake tako da se tu sad stabiliziraju cijene odnosno ja bih rekao da se osjeti pad cijena starogradnje.
Koji sve faktori, prema Vašem mišljenju, utječu na rast cijena nekretnina na ovom području?
Na rast cijena ja bih rekao, kada ti država daje subvencije, kada ti konstantno padaju kamate i kada je nedostatak novogradnje, novogradnja je u definiciji nešto što je izgradnji, ne staro 10-15 godina, ta tri faktora definitivno utječu na porast cijena jer je manjka nekretnina plus Schengen koji je značajno utjecao na investiranje ovdje.
Ima li ulogu u kretanju cijena nekretnina ulazak u eurozonu, Schengen i potražnja od stranih kupaca? Ako da kakvo je stanje u tim aspektima?
Najviše stranci su investirali na Jadranu općenito, jer je svaki treći kupac stranac, nema više konverzije i ono investira se. Mi smo i dalje popularna zemlja za investiranje pogotovo vile jer kod nas nisu toliko visoke cijene kao na prestižnim lokacijama diljem Europe.
Koliko igraju ulogu prihodi kupaca nekretnina u korigiranju cijena na tržištu?
Ne utječu uopće prihodi kupaca. Zato što bi oni utjecali na način da oni podižu kredit pa zbog svoje kreditne sposobnosti mogu ili ne mogu dobit kredit pa to može utjecat da kupe nekretninu ako imaju/nemaju. U pregovorima je svaki pristup individualni. Nekad imamo 0% korekcije cijene zato što takvih stanova manjka i stoji 10 kupaca u redu, a s druge strane imamo preoptimistično postavljenu cijenu gdje se korekcije mogu spustiti i do 15% tako da prihodi apsolutno ne utječu na korekciju.
Utječu li cijene nekretnina u gradu Splitu na porast cijena nekretnina u Zagrebu?
Ne utječu. Općenito kada pričamo o Republici Hrvatskoj se događa to da je po meni proporcionalni rast, znači kako cijena izgradnje košta sad npr. 1300-1400 eura po kvadratu i ta cijena je jednaka jel se gradi u Zagrebu ili Splitu. Pitanje je samo koliki je trošak zemljišta investitora i koja je prodajna cijena na području pa je pitanje zarade. Kad tržište raste, raste svugdje.
Što mislite, hoće li doći do pada cijena nekretnina u narednom razdoblju?
Mislim da će se stabilizirati cijene rabljenih stanova koje su bile jako optimistične stavljene i prodane zbog subvencija baš zbog niskih kamata i u nedostatku novogradnje. Stabiliziraju se cijene i to se osjeti na tržištu.
Smatrate li da je riječ samo o trendu rasta cijena ili je riječ o dužem razdoblju rasta cijena?
Nema rasta cijena, sada je zapravo situacija krenula prema padu i korekciji cijena. Padovi se osjete, postoci su u opadanju vidjet ćemo kako se kamate kretati po EU to će znatno utjecati na strance koji su kupovali kod nas pogotovo Austrijanci i Njemci gdje su izrazito visoke kamate i tu se ne investira.
Čak i da pronađete adekvatan stan, problem se prebacuje na drugi segment. Dugoročni najam se na području Splita, rijetko gdje može pronaći. To govore i oglasi na stranici Njuskalo.hr gdje je gotovo svaki drugi oglas “prijavljen” za razdoblje do početka turističke sezone (1. lipnja), što znači da su podstanari dužni iseliti na početku sezone. Osim manjka novogradnje i postojeća starogradnja predstavlja problem jer građani ostaju bez riješenog stambenog pitanja.
O problematici podstanarstva i kupnje stana, razgovarali smo s bivšim podstanarom Ivanom iz Solina, koji je aktivno od 2019. godine tražio stan, početno u podstanarstvu, a kasnije kupio stan 2022. godine.
Pogledao sam hrpu stanova tada 2019., te upoznao isto toliko najmodavaca i agenata za nekretnine i odlučio sam se za manji stan u Solinu, na Japirku. On nam je bio najbolja opcija po mnogo faktora. Jedan od najvažnijih su bile razlike u cijenama u odnosu na Split te bila blizina curinog posla jer se još nije opustila kao vozačica u Splitu i okolici. Drugo, većina manjih stanova i u lošijem stanju su bila preko tada 3.000 kn plus režije dok je ovaj bio 2.500 kn te smo plaćali samo vodu (cca 50 kn/mj). Struju, komunalije, tv te internet plaćao je najmodavac - rekao nam je Ivan.
Stan je aktivno tražio na internetskim stranicama za oglašavanje, a ponajviše na Njuškalu. Tadašnje cijene kretale su se od oko 2.800€ po metru kvadratnom za novogradnju u Solinu, a 2.500€ po metru kvadratnom za ostala područja.
Nakon godinu i pol dana boravka u podstanarstvu dobio sam dosta bolji ugovor u firmi te sam počeo intenzivno razmišljati o kupnji stana. U tom trenu izgledalo je kao nemoguća misija, potpomognuta skepticima oko nas koji su smatrali da je to prerano i prevelik zalogaj. Kada sam naišao na stan na Njuškalu koji je samo 200 metara udaljen od ovog gdje smo bili u najmu, odmah sam znao da je “to-to”! Naravno, prije njega sam pogledao “more” stanova i u svakom sam našao nekakvu manu, makar financijsku. Nakon što smo pogledali stan, krenuli smo u dogovor sa bankom i uspjeli smo realizirati kredit - istaknuo je Ivan, naglasivši da im je cijena najma prije nego su uspjeli kupiti vlastiti stan, uvijek bila ista i da je najmodavac bio izrazito korektan.
Danas je mnogim mladim ljudima i obiteljima sve teže doći do najma ili vlastitog stana u samom gradu Splitu pa se često odlučuju za šire područje. Najčešće su tako lokacije Stobreč, Podstrana, Solin, Kaštela. Utjecaj na odabir stana u Solinu, na Japirku, za našeg sugovornika Ivana je, osim cjenovnih razlika i privatnih razloga, svakako doprinijela i činjenica o dostupnosti osnovnih usluga. U neposrednoj blizini su ljekarna, pošta, trgovina, Dom zdravlja, škola i vrtića što svakako olakšava potragu i odabir.
Stan ima 65m2, a kupac nam je spustio cijenu sa 130.000 (2000€/m2) na 126.750 (1.950€/m2). Od trenutka useljenja do sad uložio sam otprilike 10.000€ u stan, a informacije radi, susjeda koja se nalazi kat ispod, stan iste kvadrature te puno lošijeg stanja, svoj stan je prije mjesec, dva prodala za 190.000€ (2923€/m2) - zaključio je Ivan.
Pogledao sam hrpu stanova tada 2019., te upoznao isto toliko najmodavaca i agenata za nekretnine i odlučio sam se za manji stan u Solinu, na Japirku. On nam je bio najbolja opcija po mnogo faktora. Jedan od najvažnijih su bile razlike u cijenama u odnosu na Split te bila blizina curinog posla jer se još nije opustila kao vozačica u Splitu i okolici. Drugo, većina manjih stanova i u lošijem stanju su bila preko tada 3.000 kn plus režije dok je ovaj bio 2.500 kn te smo plaćali samo vodu (cca 50 kn/mj). Struju, komunalije, tv te internet plaćao je najmodavac - rekao nam je Ivan.
Stan je aktivno tražio na internetskim stranicama za oglašavanje, a ponajviše na Njuškalu. Tadašnje cijene kretale su se od oko 2.800€ po metru kvadratnom za novogradnju u Solinu, a 2.500€ po metru kvadratnom za ostala područja.
Nakon godinu i pol dana boravka u podstanarstvu dobio sam dosta bolji ugovor u firmi te sam počeo intenzivno razmišljati o kupnji stana. U tom trenu izgledalo je kao nemoguća misija, potpomognuta skepticima oko nas koji su smatrali da je to prerano i prevelik zalogaj. Kada sam naišao na stan na Njuškalu koji je samo 200 metara udaljen od ovog gdje smo bili u najmu, odmah sam znao da je “to-to”! Naravno, prije njega sam pogledao “more” stanova i u svakom sam našao nekakvu manu, makar financijsku. Nakon što smo pogledali stan, krenuli smo u dogovor sa bankom i uspjeli smo realizirati kredit - istaknuo je Ivan, naglasivši da im je cijena najma prije nego su uspjeli kupiti vlastiti stan, uvijek bila ista i da je najmodavac bio izrazito korektan.
Danas je mnogim mladim ljudima i obiteljima sve teže doći do najma ili vlastitog stana u samom gradu Splitu pa se često odlučuju za šire područje. Najčešće su tako lokacije Stobreč, Podstrana, Solin, Kaštela. Utjecaj na odabir stana u Solinu, na Japirku, za našeg sugovornika Ivana je, osim cjenovnih razlika i privatnih razloga, svakako doprinijela i činjenica o dostupnosti osnovnih usluga. U neposrednoj blizini su ljekarna, pošta, trgovina, Dom zdravlja, škola i vrtića što svakako olakšava potragu i odabir.
Stan ima 65m2, a kupac nam je spustio cijenu sa 130.000 (2000€/m2) na 126.750 (1.950€/m2). Od trenutka useljenja do sad uložio sam otprilike 10.000€ u stan, a informacije radi, susjeda koja se nalazi kat ispod, stan iste kvadrature te puno lošijeg stanja, svoj stan je prije mjesec, dva prodala za 190.000€ (2923€/m2) - zaključio je Ivan.
|
Da je riječ o suludim cijenama na splitskom području, govore i iz agencije Imperium Nekretnine koji su se javno požalili na svom Facebook profilu o dizanju cijena među agencijama. Danijela Čaleta, koja je vlasnica agencije, osvrnula se na svoju objavu i očitovala se Dalmatinskom portalu. Njezinu izjavu prenosimo u cijelosti.
|
|
Imam situacije kada mi vlasnici kažu da planiraju iznajmljivati stan za 1200 ili 1300 eura, a nakon što im pokušam objasniti da je takva cijena nerealna, odgovore mi da su pričali s drugim agencijama gdje im je rečeno da će se stan iznajmiti za tu cijenu - istaknula je Čaleta za Dalmatinski portal.
Što se tiče kupnje nekretnine, pokušavala je predočiti problem kroz jednostavnu matematiku.
Ako je metar četvorni novogradnje tisuću eura, ako kupiš parcelu za 500 eura po kvadratu, kako mi se onda može objasniti cijena novogradnje od 3500 eura, pa čak pet ili šest tisuća?! S tim da moram naglasiti da se gotovo nikada ne kupuju parcele već se najčešće kompenziraju. Evo još jedan primjer…. Ne mogu razumjeti kako u Dobrilinoj ulici možeš prodati stari stan, koji zahtjeva kompletnu adaptaciju za pet i pol do šest tisuća eura po kvadratu. Takvu procjenu su dale druge agencije, a ja sam izgubila posao jer sam vlasnicima otvoreno rekla to nerealno - naglasila je sugovornica koja je u tjedan dana imala dvije takve situacije. Zbog toga je objavila poduži Facebook osvrt u kojem nije krila ogorčenost situacijom na tržištu, ali i ponašanjem pojedinih agenata.
Što se tiče kupnje nekretnine, pokušavala je predočiti problem kroz jednostavnu matematiku.
Ako je metar četvorni novogradnje tisuću eura, ako kupiš parcelu za 500 eura po kvadratu, kako mi se onda može objasniti cijena novogradnje od 3500 eura, pa čak pet ili šest tisuća?! S tim da moram naglasiti da se gotovo nikada ne kupuju parcele već se najčešće kompenziraju. Evo još jedan primjer…. Ne mogu razumjeti kako u Dobrilinoj ulici možeš prodati stari stan, koji zahtjeva kompletnu adaptaciju za pet i pol do šest tisuća eura po kvadratu. Takvu procjenu su dale druge agencije, a ja sam izgubila posao jer sam vlasnicima otvoreno rekla to nerealno - naglasila je sugovornica koja je u tjedan dana imala dvije takve situacije. Zbog toga je objavila poduži Facebook osvrt u kojem nije krila ogorčenost situacijom na tržištu, ali i ponašanjem pojedinih agenata.
O podstanarstvu u Zagrebu, pričali smo sa sugovornicom Tenom koja je podstanarka još od 2018. godine. Živi u najmu s mužem i 2-godišnjom kćerkom u stanu od 50-tak kvadrata.
Planiramo kupiti stan, ali po trenutnim cijenama nikako. Očekujemo bar nekakav pad cijena ili nešto slično APN-u (POS stanovi i sl.). Raspitivali smo se o dizanju kredita, ali ništa konkretno još. - rekla nam je Tena. Iznos stanarine im se u nekoliko navrata mijenjao.
Do 1.1. prošle godine stanarina je iznosila 300€, zatim 350€, a od 1.siječnja ove godine 450€. Do poskupljenja je došlo navodno jer se stanodavcu ljudi smiju koliko ima nisku stanarinu za razliku od drugih, tako nam je rekao - naglasila je Tena.
S obzirom na poskupljenja osnovnih životnih namirnica pa tako i stambenih cijena, to im predstavlja dodatni problem. Razmišljaju i o preseljenju u neki drugi dio grada kao što su Sesvete, Sveta Nedelja, Samobor ili Velika Gorica.
Planiramo kupiti stan, ali po trenutnim cijenama nikako. Očekujemo bar nekakav pad cijena ili nešto slično APN-u (POS stanovi i sl.). Raspitivali smo se o dizanju kredita, ali ništa konkretno još. - rekla nam je Tena. Iznos stanarine im se u nekoliko navrata mijenjao.
Do 1.1. prošle godine stanarina je iznosila 300€, zatim 350€, a od 1.siječnja ove godine 450€. Do poskupljenja je došlo navodno jer se stanodavcu ljudi smiju koliko ima nisku stanarinu za razliku od drugih, tako nam je rekao - naglasila je Tena.
S obzirom na poskupljenja osnovnih životnih namirnica pa tako i stambenih cijena, to im predstavlja dodatni problem. Razmišljaju i o preseljenju u neki drugi dio grada kao što su Sesvete, Sveta Nedelja, Samobor ili Velika Gorica.
S obzirom na iskustva bivših i sadašnjih podstanara, situacija s cijenama nekretnina u Zagrebu i Splitu daleko je od značajnijeg poboljšanja. Kombinacija faktora kao što su ponuda i potražnja te apartmanizacija koja privlači strane kupce za investiranje, dodatno komplicira tržište nekretnina. Nedostatak novogradnje dodatno potiče ovaj trend, što rezultira varijacijama u cijenama koje ostaju visoke ili čak ekstremno visoke, dok se "prosječne" cijene čine nedostižnima za mnoge.
U ovom kontekstu, buduće obitelji će se suočiti s izazovom pronalaženja adekvatnih rješenja za svoje stambene potrebe. Alternativni oblici stanovanja ili novi načini financiranja mogli bi postati nužnost kako bi se riješilo pitanje stanovanja. S obzirom na trenutne tendencije na tržištu nekretnina, moglo bi se očekivati da će se tražiti inovativna rješenja i politike koje će omogućiti pristup stanovanju većem broju ljudi, osobito mladima i obiteljima u potrazi za domom.
U ovom kontekstu, buduće obitelji će se suočiti s izazovom pronalaženja adekvatnih rješenja za svoje stambene potrebe. Alternativni oblici stanovanja ili novi načini financiranja mogli bi postati nužnost kako bi se riješilo pitanje stanovanja. S obzirom na trenutne tendencije na tržištu nekretnina, moglo bi se očekivati da će se tražiti inovativna rješenja i politike koje će omogućiti pristup stanovanju većem broju ljudi, osobito mladima i obiteljima u potrazi za domom.
Autori: Nika Aralica, Maja Matas i Domagoj Škvorčević